Taşınmaz ve kira ilişkilerinde tapu kaydı, sözleşme hükümleri, ödeme düzeni, ihtar süreçleri ve güncel arabuluculuk şartları dosyanın temelini oluşturur. Kira ilişkisinden doğan davalar ve ortaklığın giderilmesi Sulh Hukuk Mahkemesinde, tapu iptali ve tescil davaları Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.
| Görevli yargı mercii | Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemesi |
|---|---|
| Dosyayı takip eden | Av. Mahmut Güneş |
Bu Alanda Üstlendiğimiz İşler
- Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri, itirazın kaldırılması ve tahliye davaları
- Kira bedelinin tespiti davaları (5 yılı dolduran sözleşmelerde emsal rayiç tespiti ve hakkaniyet indirimi)
- Kira bedelinin uyarlanması davaları (aşırı ifa güçlüğü, ekonomik kriz ve beklenmeyen hal - TBK m.138)
- İhtiyaç (gereksinim) sebebiyle tahliye (TBK m.350 - konut veya işyeri ihtiyacı)
- Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle temerrüt ihtarı ve tahliye süreci (TBK m.315)
- İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası (TBK m.352/2)
- Zorunlu kira ve taşınmaz arabuluculuk görüşmelerinin yürütülmesi
- Tapu iptali ve tescil davaları (muris muvazaası, inançlı işlem, vekalet görevinin kötüye kullanılması)
- Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davaları ve aynen taksim / açık artırmayla satış takibi
- Gayrimenkul satış vaadi, arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz alım-satım sözleşmeleri danışmanlığı
Süreç Nasıl İlerler?
- Tapu takyidat kayıtları, kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi ve ödeme dekontları incelenir.
- İhtarname gönderimi, tebligat parçaları ve yasal sürelerin başlangıç tarihleri kesinleştirilir.
- Zorunlu dava şartı arabuluculuk bürosuna başvuru yapılır ve müzakereler yönetilir.
- Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılır.
- Keşif, emsal taşınmaz rayiç araştırması, tapu ve kadastro incelemeleri yürütülür.
- İlamın icraya konulması, taşınmazın tahliyesi ve tapu tescil işlemleri tamamlanır.
Kritik Yasal Süreler
| Konu | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süresi | 3 + 1 hafta | 1 Eylül 2023 itibarıyla tüm kira tahliye, kira tespiti ve uyarlama davalarında zorunlu dava şartıdır. |
| Beş yılı aşan kirada bedel tespiti (TBK m.344/3) | 5 yıl sonunda | 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde emsal rayiç kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. |
| On yıllık uzama sonunda tahliye (TBK m.347) | En az 3 ay önce ihtar | 10 yıllık uzama süresi bitiminde sebep göstermeksizin tahliye için kira yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihtar şarttır. |
| Temerrüt ihtarı (TBK m.315) | 30 gün | Konut ve çatılı işyerlerinde ödenmeyen kira için 30 günlük ödeme süresi verilir; ödenmezse tahliye davası açılır. |
| İki haklı ihtar nedeniyle tahliye | Kira yılı bitimi + 1 ay | Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmişse kira dönemi bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır. |
İlk Değerlendirmede Bakılanlar
- Tahliye taahhütnamesinin tanzim ve tahliye tarihlerinin kira sözleşmesinden sonraki bir tarihi taşıması
- Kira sözleşmesinde belirtilen artış oranı hükümleri ve ödeme günleri
- Noter ihtarnamelerinin tebliğ şerhleri ve PTT tebligat mazbataları
- İhtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı (3 yıllık yeniden kiralama yasağı riski)
- Tapu kütüğündeki şerhler, ipotekler, hacizler ve intifa hakları
İlk Görüşmeye Getirebileceğiniz Belgeler
Belgelerin tamamının hazır olması gerekmez; elinizde bulunanları getirmeniz ya da fotoğrafını WhatsApp’tan göndermeniz yeterlidir.
- Kira sözleşmesi aslı veya onaylı sureti
- Varsa tahliye taahhütnamesi
- Banka kira ödeme dekontları ve hesap hareketleri
- Noter ihtarnameleri ve tebliğ mazbataları
- Tapu senedi ve güncel takyidat belgesi
- Arabuluculuk başvuru ve son tutanak belgeleri
Uygulamaya İlişkin Notlar
- 1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit, tahliye, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi davalarında dava öncesi arabuluculuk zorunlu dava şartıdır (7445 sayılı Kanun).
- 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde hakim; TÜFE artış oranı, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirler (TBK m.344/3).
- Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa Yargıtay içtihatları gereği baskı altında verildiği kabul edilerek geçersiz sayılabilir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı alındıktan sonra taşınmaz haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi halde tazminat sorumluluğu doğar (TBK m.355).
Mevzuat ve İçtihat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK m.299-356 Kira Hukuku)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK Mülkiyet & Tapu Hükümleri)
- 7445 sayılı Kira ve Taşınmazlarda Zorunlu Arabuluculuk Kanunu
- Yargıtay hukuk dairelerinin kira ve taşınmaz kararları
Sıkça Sorulan Sorular
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk gerekir mi?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit, tahliye, uyarlama, kat mülkiyeti ve izale-i şüyu davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu dava şartıdır.
Tahliye süreci ne kadar sürer?
Tahliye sebebine (taahhütname, temerrüt, ihtiyaç), tebligatların hızına, arabuluculuk sürecine ve mahkemelerin iş yüküne göre ortalama 6 ay ile 1.5 yıl arasında sonuçlanabilmektedir.
Kira tespit davası için hangi bilgiler gerekir?
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, 5 yıllık sürenin dolup dolmadığı, ödenen son kira bedeli, emsal çevre kiralara ait ilan/sözleşmeler ve noter ihtarları incelenir.
Kiracı ödeme yapmıyorsa önce ihtar gerekir mi?
TBK m.315 uyarınca tahliye davası açabilmek için kiracıya 30 günlük ödeme süresi içeren noter ihtarı çekilmeli veya ilamsız icra takibi (Örnek No: 13) başlatılmalıdır.
Tapu devrinden önce hukuki inceleme yapılabilir mi?
Evet. Tapu kaydındaki haciz, ipotek, intifa hakkı, şerhler, imar durumu, ruhsat ve iskan izinleri ile taşınmazın hukuki durumu alım öncesinde detaylıca incelenir.
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davasında ne yapılır?
Paydaşlar arasında paylaşılamayan taşınmaz önce arabuluculukta görüşülür; uzlaşma olmazsa mahkeme kanalıyla aynen taksim veya açık artırma yoluyla satış yapılarak para paylaştırılır.
10 yıllık uzama süresi dolunca kiracı nasıl çıkarılır?
TBK m.347 gereğince 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak tahliye davası açabilir.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut dosyanızda süre ve haklarınız, belgeler incelenerek değerlendirilir.
